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Regionale Mietpreise: Wo gibt es Veränderungen?

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Das Thema Mietpreise geht jeden etwas an, der zur Miete wohnt oder selbst Immobilien vermietet. Während immer wieder beklagt wurde, wie hoch die Mieten in Gegenden ansteigen, in denen der Wohnungsmarkt ohnehin angespannt ist, soll die sogenannte Mietpreisbremse Abhilfe schaffen. Was die Mietpreisbremse überhaupt ist und mit welchen Veränderungen in Zukunft zu rechnen ist, klärt dieser Artikel.

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Was ist die Mietpreisbremse überhaupt?

Die Mietpreisbremse wurde von der Bundesregierung eingeführt, um den Anstieg der Mietpreise in Regionen einzudämmen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt vorherrscht. Bereits seit 2015 können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt werden, in denen die Mietpreisbremse greift. Wie sieht das in der Praxis aus? Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete maximal 10 % höher sein als die von vergleichbaren Wohnungen. Man spricht daher auch von der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Diese Regelung sollte zunächst nur bis Ende 2020 gehen, also 5 Jahre, doch die Große Koalition hat beschlossen, dass die Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre verlängert werden soll.

Der Mietendeckel und seine Folgen

Neben der Mietpreisbremse wird auch der Mietendeckel regelmäßig diskutiert. Dieser wurde auf Landesebene beschlossen und umfasst die Maßnahmen der Mietobergrenze, des Mietenstopps und der Mietsenkung, wenn die Miete überhöht ist. Betroffen sind davon allerdings nur Haushalte in Berlin.

Dieser Mietendeckel, so positiv er sich für die Mieter auch ausgewirkt hätte, wurde allerdings vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Grund dafür sei eine Unvereinbarkeit mit dem Grundgesetz und dass es ohnehin schon die Mietpreisbremse gibt.

Aus diesem Grund kommen auf viele Bewohner Berlins hohe Nachzahlungen an: Die Mieten, die gesenkt oder nicht bezahlt wurden, müssen nun entrichtet werden, außer Vermieter verzichten von sich aus darauf. Rund 1,5 Millionen Mietverhältnisse sind davon betroffen.

Warum sind Änderungen notwendig?

Weshalb ist es aber so dringend, über Mietpreise zu sprechen und sie entsprechend zu senken? Der Grund dafür ist, dass rund 1,1 Millionen Haushalten in Deutschland nach Abzug der monatlichen Miete weniger als das Existenzminimum übrig bleibt. Das sind rund 13 Prozent der deutschen Mieterhaushalte, die sich in einer wirtschaftlich prekären Lage befinden.

Knapp die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete, was einen Spitzenwert in Europa darstellt. Daher leiden entsprechend viele Menschen unter den hohen Wohnkosten.

Mietkosten stellen häufig eine große finanzielle Belastung für deutsche Haushalte dar

Reform: Mietspiegel wird vielerorts Pflicht

Am 10. Juni 2021 hat die Große Koalition eine Reform des Mietspiegels beschlossen. Diese verpflichtet alle Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern, einen Mietspiegel zu erstellen. Ausgangspunkt für diese Reform sind Überlegungen der SPD, welche für mehr Gerechtigkeit sorgen möchte.

Ziel ist, dass die Mieter ihre ortsübliche Vergleichsmiete leicht errechnen können und daher bei einem zu hoch angesetzten Mietpreis von ihren Rechten Gebrauch machen können. Allerdings führt diese Änderung nicht nur bei den Mietern, sondern auch bei Vermietern zu mehr Rechtssicherheit. Immerhin gibt es nun klare Vorgaben, wie dieser sogenannte qualifizierte Mietspiegel erstellt werden soll. Das bedeutet, dass auch Vermieter, die zu wenig Miete verlangt haben, eine entsprechende Mietpreiserhöhung im Rahmen der Mietpreisbremse begründen können.

Zukunft des Mietspiegels

Die Kriterien, nach denen ein Mietspiegel festgesetzt werden soll, werden in naher Zukunft klar definiert. Zudem wird der Mietspiegel wie bisher nach 2 Jahren angepasst, da sich die gesamte Marktentwicklung auch stetig verändert.

Die bisherige Methode zur Bestimmung des Mietspiegels beruhte auf Umfragen, die alle 2 Jahre durchgeführt wurden. Das Problem dabei ist, dass die Ergebnisse stark davon abhingen, ob und wie viele Mieter sich beteiligten und auch welche Art von Haushalten ihre Meinung abgaben. Immerhin war die Teilnahme freiwillig.

Aus diesem Grund wird eine Auskunftspflicht eingeführt, welche sowohl Vermieter als auch Mieter dazu verpflichtet, Auskünfte über das Mietverhältnis sowie über die Merkmale ihrer Wohnung zu geben. Nur dadurch ist eine solide Datengrundlage zu erreichen, welche repräsentativ für alle ist.

Damit geht ebenfalls einher, dass Behörden erweiterte Befugnisse zur Datenverarbeitung bekommen. Die Daten, die davon betroffen sind, sind die aus dem Melderegister, Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus und die Daten, die bei der Verwaltung der Grundsteuer erhoben werden.

Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel?

Neben dem eben beschriebenen qualifizierten Mietspiegel bleibt noch der einfache Mietspiegel erhalten. Es handelt sich dabei um eine kostengünstige Alternative, welche vor allem in kleinen Kommunen Anwendung findet. Zu diesem Zweck wird eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten erstellt, welche die Grundlage für diese Variante des Mietspiegels darstellt. Die Erstellung erfolgt durch die zuständige Behörde oder von Interessensvertretern sowohl von Mietern als auch Vermietern.


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