EXTRAS AM BAU: DESHALB KOSTEN SIE GRUNDSÄTZLICH EIN BISSCHEN MEHR

München ist in Immobilienangelegenheiten eines der teuersten Pflaster Deutschlands – weit über die Stadtgrenzen hinaus. Wer hier baut, darf sich jedoch stets noch über Mehrkosten „freuen“, sobald er nur ein bisschen vom Standardmaß abweicht. Doch warum ist das so? Wir zeigen es euch.

Des kost‘ aba extra!

Als dieser Text verfasst wurde, erlebte die Bautätigkeit in ganz Deutschland nicht gerade rosige Zeiten. Bayern war davon nicht wirklich ausgenommen. Hauptgrund dafür: Die allgemeinen Kosten und daher Zurückhaltung – ungeachtet der Immobilienart und selbst bei Bauten günstigster Machart zu beobachten.

Allerdings galt schon lange zuvor eine eiserne Regel: Der Basispreis eines Hauses einer bestimmten Klasse richtete sich schon immer nach Marktpreisen, zeitgeistigem Niveau und dem, was durch die Gesetze vorgeschrieben wurde. Beispielsweise gibt es Normen, die vorgeben, wie viele Steckdosen es mindestens in einem Raum hinsichtlich seiner Nutzung geben muss. Alles, was von diesem Mindestmaß abweicht, kostet mehr.

Beispiele gibt’s zuhauf: Hanggrundstück? Erhöht die Gründungskosten problemlos um 15 Prozent. Fenster mit Doppel- statt Einzelflügel? Macht bitte 500 Euro – pro Fenster. Keller ganz unter der Erdoberfläche, anstatt einen halben Meter darüber hinausragend? Da müssen Baggerfahrer und Maurer Überstunden schieben.

Egal, ob ihr massiv baut oder euch ein Fertighaus gönnt. Alles, was vom Standard abweicht, trifft direkt euren Geldbeutel. Manchmal in einem Verhältnis, das ziemlich krass anmutet. Eines können wir euch aber schon verraten: Im Gegensatz zu oft kolportierten Ansichten hat das nur in seltenen Ausnahmefällen mit geldgierigen Ausführenden zu tun. Die wahren Gründe liegen woanders und sind vielfältig.

Zusätzlicher Planungs- und Design-Aufwand

Bauen (und ferner das ebenfalls für diesen gesamten Text gültige Sanieren und Erweitern) bedeutet stets immensen Planungsaufwand.

  • Alle baulichen Details müssen von Anfang an sämtlichen Normen und Gesetzen entsprechen – davon gibt es in Deutschland nicht eben wenige.
  • Planung und Design sind Handarbeit, selbst wenn beispielsweise heutige Architekten, Bauingenieure und -zeichner das primär am Rechner erledigen.
  • In die Ausführung sind eine Menge Personen involviert. Alle benötigen Pläne in allen Details als „Bauanleitung“.

Jetzt kommen eure Änderungswünsche ins Spiel. Als Mindestmaß erfordern sie Planänderungen. Vielfach muss geprüft werden, wie sich das mit den Normen verträgt oder welche Einflüsse es auf andere bauliche Aspekte gibt.

Bei den zusätzlichen Steckdosen etwa ist es mitunter nicht damit getan, die im Grundriss einzutragen. Vielleicht ergibt sich eine Situation, in der der ganze Stromkreis des Raums neu kalkuliert werden muss – oder die neue Dosen-Verteilung kollidiert mit der Lage von Türen (Mindestabstand 15 Zentimeter).

Jede Änderung kann daher eine ganze Kaskade von Planungsarbeit nach sich ziehen – und weiteren Änderungen, wodurch sich schlechtestenfalls ein regelrechter Teufelskreis ergibt.

Notwendigkeit zusätzlicher Geräte oder Maschinen

Handwerksfirmen sind ziemlich auf ihr jeweiliges „Gewerk“ fokussiert. Aus dem Grund hat ein Dachdeckerbetrieb beispielsweise weder die Experten noch die Geräte, um ein Badezimmer zu verfliesen. Dahinter stehen nicht nur marktwirtschaftliche, sondern ebenso (handwerks-)rechtliche Gründe.

Selbst innerhalb eines Gewerks sind Firmen vielfach nur auf ihre Standards ausgerichtet und ausgerüstet. Das hat definitiv mit Marktwirtschaft zu tun. Alles, was ein Unternehmen anschafft, muss sich durch möglichst häufige Einsätze rentieren.

Stellt euch beispielsweise vor, euer Haus soll ein enorm großes Aquarium oder einen riesigen Kaminofen im ersten Stock beinhalten. Das würde nicht nur die Planungs- und Materialkosten erhöhen (Stichwort Statik), sondern entweder die Bau- oder Umzugsfirma fordern. Irgendwer müsste das schwere Stück schließlich ins Haus befördern – vielleicht sogar mitten in der Bauphase, weil es hinterher nicht mehr durch die Fenster ginge. Nötig wäre hier etwa ein sogenannter Teleskopstapler.

Klar, sowas lässt sich auch in München rasch und unbürokratisch finden, weil wiederum andere Firmen solche Maschinen vermieten. Aber: Diese vermieten naturgemäß nicht kostenlos. Vielleicht muss obendrein noch ein Fahrer/Bediener „mit-vermietet“ werden. Ergo: Die Kosten steigen. Übrigens muss es nicht zwingend so ein Extrembeispiel sein. Bereits deutlich kleinere Sonderwünsche können es nötig machen, zusätzliches Werkzeug oder Maschinen zu beschaffen.

Änderungen in etablierten Prozessen

Am Bau ist alles nahtlos miteinander verzahnt. Sowohl zwischen den Gewerken als auch innerhalb der ausführenden Unternehmen. Dadurch entsteht eine harmonisierte Abfolge von Prozessen. Äußerst effizient, denn hierdurch stehen sich die Handwerker nicht gegenseitig im Weg und jeder Handschlag wird genau dann so getan, wie es aus Sicht des „großen Ganzen“ am besten ist.

Aus dem Grund werden beispielsweise Innenputz und Estrich vielfach erst gemacht, wenn bereits die Fenster eingebaut wurden. Aber erst, nachdem die wichtigsten Stemmarbeiten der Elektriker und Gas-Wasser-Installateure erledigt sind.

Manche Änderungen, vor allem dann, wenn sie nach Baubeginn aufkommen, können auf diese Prozesse wirken wie ein Stock in den Fahrradspeichen. Klar können die Handwerker sich anpassen, aber Störungen oder Umwege sorgen immer für Abweichungen vom Standard und dadurch Kosten.

Längere Zeiträume und mehr Arbeitskosten

Einmal mehr möchten wir das Beispiel mit zusätzlichen Steckdosen heranziehen, weil es euch so gut vermittelt, wie dadurch Kosten steigen. Nehmen wir an, ihr wolltet das normgerechte Mindestmaß eines Raumes um die Hälfte erhöhen. Beispielsweise 15 statt 10 Steckdosen. Dann ist es ja nicht nur damit getan, fünf Unterputz-Steckdosen mehr anzuschaffen. Euer Elektriker müsste

  • fünf zusätzliche Löcher in die Wand bohren,
  • Leitungsschlitze für fünf zusätzliche Dosen fräsen,
  • Leitungen zu den fünf Steckdosen ziehen,
  • fünf zusätzliche Dosen verdrahten,
  • eventuell die Absicherung im Sicherungsschrank oder das Verteilerkonzept im Raum ändern.

Klar, für einen Profi sind das keine drei Tage Mehrarbeit. Aber er muss dennoch mehr tun und länger arbeiten; mitunter wird sein Job noch komplexer.

Naturgemäß steigt der Mehrpreis mit dem Aufwand, den eure Sonderwünsche verursachen. Demensprechend sind zusätzliche Steckdosen in einem gemauerten Gebäude noch ein günstiges Vergnügen. Derselbe Wunsch würde beispielsweise bei einem Fertighaus deutlich stärker zu Buche schlagen – schlicht, weil da Fließband-artig produziert wird. Dadurch enthalten die Wände, wenn sie angeliefert werden, bereits alle technischen Installationen. Die Arbeiter müssen sie nur noch errichten und die Leitungen verbinden. Da sind nachträgliche Änderungen nochmals komplexer.

Was weitere architektonische Extras zwischen völlig anderer Dachform, schwierig zu bearbeiteten Fußböden und Ähnlichem anbelangt, gilt naturgemäß „Sky’s the limit“.

Interkompatibilität mit Standards oder baulichen Details

Faktisch alles am Bau ist normiert oder unterliegt zumindest etablierten Standards. Dadurch sind beispielsweise die Durchmesser von Wasserrohren hierzulande ebenso standardisiert wie die dazugehörigen Muffen und Dichtungen. Oder beispielsweise die Installationsdosen (und Bohrkronen) für Lichtschalter und Steckdosen – womit wir wieder bei unserem Beispiel wären. Um euch zu demonstrieren, wie sich eine Interkompatibilität bei sowas auswirken kann seien die folgenden Beispiele demonstriert:

  • Ihr möchtet unbedingt typisch nordamerikanische Kippschalter. Selbst wenn ihr Exemplare findet, die für den deutschen Standard 230 Volt und 50 Hertz ausgelegt sind (in den USA laufen solche Teile der Hauselektrik nur über 120 Volt / 60 Hertz), dann wäre wahrscheinlich das Einbaumaß in der Wand ein anderes. Deutsche Installationsdosen würden nicht passen, der Elektriker müsste einen anderen Dosensenker beschaffen, vielleicht wären sogar die Anschlüsse mit hiesigen Kabeldurchmessern inkompatibel.
  • Ihr wollt in eurem Bad unbedingt Toilette und Waschbecken im US-Style. Dann bewegt ihr euch auf dem schwierigen Pfad der Maßeinheiten. In den USA sind die Abwasserrohre allesamt zöllig, während sie bei uns metrisch sind. Irgendwie müsste euer Sanitär-Profi deshalb die vorgeschriebenen deutschen Rohrdurchmesser mit denjenigen eurer US-Stücke verbinden. Schwierig, weil äußerst selten verlangt.

Zudem schwingt bei solchen Spezialwünschen immer noch das Thema Normen mit. Selbst wenn es einen (teureren) technischen Lösungsweg gibt, können sie euch weiteren Ärger bereiten.

Das wäre bei beiden Beispielen der Fall: US-Toilettenanschlüsse haben mit drei Zoll (7,6 Zentimeter) einen viel geringeren Durchmesser als die 10 Zentimeter, die deutsche Normen für herkömmliche WCs verlangen. Und was der Installations-abnehmende Elektromeister zu den US-Schaltern sagen würde, steht ebenfalls in den Sternen. Das bringt uns zum nächsten Punkt:

Zusätzlich erforderliche Genehmigungen und/oder Prüfungen

Bereits wenn ihr euch nur oberflächlich mit der Bau-Thematik befasst, werdet ihr schnell merken, an wie vielen Stellen ein Kontakt zur deutschen Bürokratie erforderlich ist. Etwa beim ganzen Thema Bauabnahmen oder der Tatsache, dass verschiedenste Pläne nur von einer sogenannten „bauvorlageberechtigten Person“ beim Amt eingereicht werden dürfen. Bei uns in Bayern wären das

  • Architekten,
  • Ingenieure verschiedener baulicher Fachrichtungen sowie
  • Handwerksmeister der Bereiche Maurer, Betonbauer und Zimmerei.

Hier kommt die Natur verschiedener Änderungswünsche hinzu: Die müssen nicht bloß sauber in die Pläne integriert werden, sondern erfordern vielfach zusätzliche, erweiterte oder erneute Genehmigungen. Stellt euch beispielsweise vor, ihr wolltet im Schlafzimmer eures Neubaus nicht nur ein großzügiges Fenster haben, sondern einen Balkon, um euren Kaffee in der Morgenluft genießen zu können. In dem Fall würdet ihr wahrscheinlich an mehreren Punkten Rechtskontakt machen:

  • Statik, also Baurecht,
  • örtliche Bebauungspläne,
  • Nachbarschaftsrecht.

Es wäre beileibe nicht damit getan, einfach nur auf dem Grundriss einen Balkon einzeichnen zu lassen. Man müsste prüfen, wie sich das auf die Statik auswirkt. Das Bauamt müsste zustimmen, weil der Balkon ein relevantes bauliches Detail ist. Zudem müsste sogar noch geprüft werden, ob dadurch nicht Grenzabstände verletzt werden oder ihr einen zu guten Blick aufs Nachbargrundstück hättet.

Das Schlimme daran ist: Nicht nur kostet jede einzelne Genehmigung zusätzliches gutes Geld. Sie kann durch die „Mühlen der Bürokratie“ euer Bauprojekt in die Länge ziehen, dadurch vielleicht Zeitpläne durcheinanderbringen und somit abermals eine Kosten-Kaskade auslösen.

Benötigte externe Spezialisten

Gute Arbeitet kostet zurecht gutes Geld. Von irgendetwas müssen diejenigen, die euer Haus planen und durchführen, ja leben. Doch so, wie jedes Unternehmen nur einen limitierten „Werkzeugkasten“ besitzt, verhält es sich mit den Fähigkeiten jedes einzelnen Mitarbeiters darin.

Das heißt, es gibt Extrawünsche, die lassen sich selbst angesichts des gut ausgebildeten Backgrounds typischer Bauspezialisten nicht ohne weiteres planen oder durchführen. Denkt euch etwa, auf eurem ausgebauten Dachboden solle es einen Sicht-Dachstuhl geben. Das ist handwerklich für die Zimmerleute kein Problem. Die nehmen optisch schönere Balken, schleifen diese zusätzlich glatt und verpassen ihnen noch eine Lasur.

Würde euer Extrawunsch jedoch darin bestehen, die Balken mit klassisch oberbayrischen Schnitzmotiven zu versehen, dann würde euer Zimmereibetrieb, egal wie gut er ist, wahrscheinlich abwinken. Das gehört nicht zu seinem täglichen Business, deshalb gibt es im Haus keine Handwerker, die das übernehmen können. Ergo: Ihr müsstet einen Profi anheuern, der den Job übernimmt.

Einmal mehr gäbe es viele weitere Beispiele dafür. Einheitlich ist nur das: Wenn ihr noch weitere Spezialisten hinzuziehen müsst, wird es extrateuer. Besonders dann, wenn deren Spezialgebiet eher selten nachgefragt wird.

Höhere Preise für Sonderanfertigungen oder -materialien

Im Prinzip ist jeder Sonderwunsch ein Luxus, selbst wenn er euch nicht luxuriös anmuten mag. Bleiben wir beim sichtbaren Dachstuhl, denn er ist ein großartiges Beispiel für den Sinn dieses Kapitels.

Normalerweise zählt bei den Balken für einen Dachstuhl nur eines: Sie müssen statisch tragfähig sein. Die Optik ist völlig egal, denn die Hölzer verschwinden hinterher unsichtbar zwischen Eindeckung, Dämmung und Innenverkleidung. Daher nimmt man hier meistens nur „sägeraue“ Balken. An denen sind noch die Spuren vom Sägewerk zu sehen.

Weiter achtet kein Zimmerer beim Einkauf auf eine optisch besonders schöne Holzart. Der nimmt herkömmliches „Konstruktionsvollholz“, meistens Tanne oder Kiefer. Ebenfalls wird sich der Profi bei den gesamten Abbund-Arbeiten nicht damit aufhalten, die optische Brillanz eines Meisterstücks anzufertigen. Anreißen, passend absägen, ordentlich vernageln oder verschrauben – fertig. Auf den Zentimeter, bis auf die Winkelsekunde perfekte Radien, gefaste Kanten und ästhetische Verbindungen kommt es hier nicht an.

Ihr wollt stattdessen nicht nur einen sichtbaren Dachstuhl, sondern einen, bei dem noch eine besonders attraktive Fachwerkkonstruktion aus optisch schicken Hölzern mit feinsten Passungen hinzukommt? Dann könnt ihr das Portemonnaie sehr weit öffnen.

Selbst, wenn wir den zusätzlichen Arbeitsaufwand des Zimmerers völlig ignorieren, dann muss er Holz beschaffen, das seltener angeboten wird – schon deshalb ist es teurer. Er muss vielleicht sogar noch weiter filtern und aus diesem limitierten Angebot nur makellose, herrlich gemaserte Stücke heraussuchen. Er kann also nicht einfach bei seinem üblichen Holzhändler anrufen und die benötigten Mengen „blind“ bestellen. Er muss das alles persönlich machen, muss vielleicht sogar einen anderen Händler finden.

Einmal mehr erzeugt das eine Kostenspirale, die sich am Ende des Bauprojekts zu einem
erheblichen Aufpreis gesteigert haben kann. Das gilt zudem unabhängig davon, ob es sich tatsächlich um besonderes edle oder kostbare Dinge handelt. Schon, wenn euer besagter Sicht-Dachstuhl lediglich aus Eiche bestünde, wären die Zusatzkosten erheblich.

Verzögerungen an irgendeinem Punkt

Das sieht nicht gut aus:

  • Euer Architekt ist im Urlaub, daher kann er euren erst in der Rohbauphase gewünschten Balkon nur mit zwei Wochen Verzögerung planen und den geänderten Bauplan beim Amt einreichen.
  • Beim Bauamt geht es aufgrund der Ferienzeit ebenfalls langsamer als sonst. Hier hängt der Plan sogar drei Wochen lang in der Warteschleife, bis er endlich freigegeben wird.
  • Der Materialhändler hat euren Wunsch-Stahl für die Balkon-Umrandung – edel rostender „Cortenstahl“ statt Edelstahl – nicht auf Lager. Lieferdauer eine Woche, weil er genau dann seine letzte Tranche verkaufte, als euer genehmigter Bauplan in die Post ging.
  • Weil sich der Balkon verzögert, platzt das Zeitfenster, in dem Verputzer und Anstreicher sich eurer Fassade widmen wollten. Sie können erst wieder drei Wochen später anrücken, weil sie noch andere Baustellen haben.

Klingt nach einer unwahrscheinlichen Verkettung von Ereignissen? Keinesfalls, sowas kommt täglich auf Baustellen vor. Nicht immer schlagen sich solche Verzögerungen tatsächlich in zusätzlichen Kosten nieder, aber oft genug.

In diesem Beispiel etwa könnten bei eurer Baufinanzierung Bereitstellungszinsen anfallen. Ihr habt das bewilligte Geld nicht wie vorgesehen ausgegeben, daher lagert es auf der Bank. Die kann es nicht anders verwenden, weil es euch ja zugesagt wurde. Also verlangt euer Kreditinstitut vertragsgerecht Zinsen – die können sich durchaus läppern.

Zumal die Zinsen nur ein Beispiel sind: Der Mietzeitraum für den Bau-Stromkasten, Container, Kran, Gerüst, eure Bau-Versicherungen und vieles mehr wird in die Länge gezogen. Vielleicht muss der Gerüstbauer sein Gerüst abziehen und dann später nochmal bei euch aufstellen. Mitunter kippt deshalb sogar euer Umzugstermin und ihr müsst eine Zwischen-Bleibe finden.

Mangel an Erfahrungen oder Standardlösungen

Routinen und Standards sind aus Sicht eures Geldbeutels immer gut. Also die Lösungen von der Stange, die man am besten bei jedem Baustoffhändler, jedem Einrichtungshaus usw. bekommt, und/oder mit denen jeder Handwerker etwas anfangen kann.

Nun möchtet ihr jedoch irgendetwas haben, das davon dramatisch abweicht. Die Chancen dafür sind zwar nicht so groß wie bei anderen Punkten dieses Artikels, weil das ganze Thema Bau voller Optionen steckt. Aber die Risiken sind dennoch vorhanden.

Nehmen wir das Thema Fliesen. Denn hier gab es vor einigen Jahren eine Situation, die auffällig viele Bauherrn und Sanierer betraf. Dazu müssen wir etwas ausholen: Über viele Jahrzehnte hinweg waren die im häuslichen Bereich gängigen Fliesen eher kleinformatig. Beispielsweise 3 x 6, 6 x 6 oder 7,5 x 7,5 Zentimeter für Wände. Bodenfliesen waren schon immer etwas größer, aber nicht wirklich gigantisch.

Dann jedoch hielt ein Trend Einzug: Innerhalb weniger Jahre kamen sehr viel größere Fliesenformate auf. Wir sprechen beispielsweise von Wandfliesen, deren Kantenlänge die 100 Zentimeter problemlos überschritt – mitunter sogar 200 Zentimeter. Dieses Steinzeug traf auf eine Fliesenlegerbranche, in der die wenigsten darin geübt waren, mit solchen XXL-Exemplaren umzugehen.

Gewicht der Fliesen, Dicke und Haftkraft des Fliesenklebers, Fugen, Trennwerkzeuge: Das alles und noch mehr musste völlig neu gedacht und erlernt werden. Natürlich, mittlerweile winkt kein Fliesenleger mehr ab, wenn der Kunde seine Duschkabinenwand mit Exemplaren im Bereich 120 x 60 Zentimeter auskleiden möchte.

Zu Anfang dieses Trends mussten jedoch viele Menschen erkennen, wie sehr die Abwesenheit von Routine und bekannten Herangehensweisen die Preise treiben konnte. Beispielsweise, weil diese großen Stücke kaum von einem einzelnen Handwerker gehandhabt werden konnten. Ergo musste die Firma zwei Fliesenleger losschicken und der Bauherr zwei Arbeitslöhne zahlen.

Übrigens wäre es bei den Fliesen nach wie vor so, wären nicht so viele Bauherrn auf den Zug aufgesprungen, wodurch die Firmen mehr Routine bekamen. Das bedeutet für euch jedoch eine kleine Warnung: Je exotischer/neumodischer euer Spezialwunsch ist, desto schwieriger kann es werden, jemanden zu finden, der sich damit auskennt.

Zusammengefasst: Das Symbol für bauliche Extras ist €€€

Es gibt für alles am Bau völlig unterschiedliche Klassen; vielleicht noch mehr als bei manchen anderen Dingen. Jede dieser Klassen hat einen Basispreis. Egal, wo genau Ihr euch darin befindet und wo in oder um München herum ihr bauen wollt: Wenn ihr vom Basisniveau abweicht, dann müsst ihr absolut immer damit rechnen, tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Naturgemäß umso tiefer, je exklusiver euer Wunsch ist und je später in der Bauphase er euch einfällt.

Daher ein guter Rat: Wenn ihr bestimmte Extras unbedingt wollt, dann sorgt wenigstens dafür, dass alles noch in der Planungsphase integriert wird. Dann drohen in der fein austarierten und terminieren Bauphase wenigstens nicht noch davon ausgelöste Schwierigkeiten.

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